Elsfleth

Bauplanungsrecht, -ordnungsrecht

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Planungsbaurechtliche Grundlagen

Das öffentliche Baurecht umfasst fast alle Rechtsvorschriften, die Anforderungen an bauliche Anlagen oder Baumaßnahmen stellen oder die Bebaubarkeit von Grundstücken regeln. Das Baurecht lässt sich in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht unterteilen.

A. 
Das öffentlich-rechtliche Planungsrecht

Das Bauplanungsrecht ist als Bundesgesetz bundesweit einheitlich im Baugesetzbuch geregelt. Es befasst sich vor allem mit der Bauleitplanung und mit der Zulässigkeit von Vorhaben. Die Baunutzungsverordnung regelt, wie Grundstücke baulich genutzt werden dürfen und behandelt schwerpunktmäßig die Fragen, welche baulichen Anlagen (was?) an welchem Standort (wo?) zulässig sind.

Jedes Baugrundstück innerhalb eines Gemeindegebietes kann in die folgenden, im Baugesetzbuch näher definierten, Planungskategorien eingeordnet werden.

Das Baugrundstück liegt entweder

  • Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder
  • Im unbeplanten Innenbereich (innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils) oder
  • Im Außenbereich.

Alle Grundstücke, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen, befinden sich entweder im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich des Gemeindegebietes. Im Einzelfall hat der Landkreis Wesermarsch als zuständige Baugenehmigungsbehörde - in Abstimmung mit der Stadt Elsfleth- im Baugenehmigungsverfahren schwierige Abgrenzungen vorzunehmen.

1. Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes

Mithilfe des Bebauungsplanes kann die Gemeinde die Städtebaulichen Planungen vornehmen. Der Plan enthält rechtsverbindliche Festsetzungen und hat einen festgelegten räumlichen Geltungsbereich.

Aus städtebaulichen Gründen können verschiedene Festsetzungen getroffen werden, z.B.:

  • die Art der baulichen Nutzung (u.a. Kerngebiet, Wohngebiet, Mischgebiet, Dorfgebiet, Gewerbegebiet)
  • das Maß der baulichen Nutzung (max. Höchstmaße der Bebauung)
  • die überbaubaren Grundstücksflächen
  • die freizuhaltenden Pflanzenstreifen, die Versorgungs- und die Grünflächen
  • die Haustypen (z.B. Einzel- oder Doppelhaus)


Darüber hinaus können im Bebauungsplan auch spezielle Gestaltungsvorgaben zu Dachneigungen, Farbgebung einzelner Bauteile usw. vorgegeben sein.

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Als Bauinteressent/-in sollten Sie sich deshalb vorab bei der jeweiligen Gemeinde, über den Inhalt des Bebauungsplanes informieren, um beurteilen zu können, ob sich die gesetzlichen Vorgaben mit Ihren eigenen Planungsabsichten decken. Sollten Sie hierbei Unterschiede feststellen, haben Sie auch die Möglichkeit, sogenannte Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan in Anspruch zu nehmen, die von Festsetzungen eines Bebauungs-planes zugelassen werden können.

Ausnahmen: Das Baugesetzbuch beinhaltet die Möglichkeit, Ausnahmen von Festsetzungen des Bebauungsplanes zuzulassen, die ausdrücklich im Bebauungsplan aufgeführt sind. Eine schriftliche Beantragung ist nicht notwendig.

Befreiungen: Unter bestimmten Voraussetzungen können im Einzelfall Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes erteilt werden. Eine Befreiung wird schriftlich beantragt und ist nicht ausdrücklich im Bebauungsplan aufgeführt. Befreiungen sind jedoch nur dann möglich, wenn die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten nicht berührt werden. In aller Regel muss dabei eine besondere atypische (Grundstücks-) Situation (z.B. ein sehr schlecht geschnittenes Grundstück) eine nach strengen Maßstäben zu erteilende Befreiung rechtfertigen. Individuelle persönliche Gründe können dabei leider nicht berücksichtigt werden.

2. Vorhaben im unbeplanten Innenbereich

Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Bauvorhaben zulässig, das sich nach

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  • der Art der Nutzung,
  • dem Maß der baulichen Nutzung,
  • der Bauweise und
  • der überbaubaren Grundstücksfläche
  • in die vorhandene nähere Umgebung einfügt.

Zur Beurteilung der Zulässigkeit ist deshalb die vorhandene Bebauung des entsprechenden Ortsteils maßgeblich.

Wenn also z.B. die vorhandenen Grundstücke der näheren Umgebung zu 40 Prozent überbaut sind, muss sich Ihr Vorhaben in diesem Rahmen einfügen.

3. Vorhaben im Außenbereich

Der Außenbereich sollte grundsätzlich unbebaut bleiben und ausschließlich seiner natürlichen Nutzung überlassen werden.

Privilegierte Bauvorhaben, beispielsweise landwirtschaftliche Betriebe oder Baumschulen einschließlich der erforderlichen Gebäude und Betriebsleiterwohnhäuser, bilden hier eine Ausnahme, da sie nicht an anderen Stellen verwirklicht werden können.

Nicht privilegierte Bauvorhaben können nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn öffentliche Belange (z.B. der Naturschutz, der Immissions- oder Nachbarschutz, die Wasserversorgung, der Flächennutzungsplan) nicht beeinträchtigt werden.

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Auch davon gibt es allerdings einige Ausnahmen, die in der Regel an vorhandene Bausubstanzen anknüpfen. Um dem Strukturwandel der Landwirtschaft Rechnung zu tragen, gibt es z.B. die Möglichkeit, bisher privilegierte genutzte Gebäude einer Nutzungsänderung zuzuführen. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt und es sich tatsächlich um erhaltenswerte Bausubstanz handelt.

Zulässig sind grundsätzlich auch angemessene Erweiterungen vorhandener Wohngebäude (beispielsweise um eine zweite Wohneinheit für Familienangehörige) oder bestandsgeschützter Gewerbebetriebe.

Eigentümern von älteren Wohngebäuden kann für den Eigenbedarf ein Ersatzbau an gleicher Stelle ermöglicht werden, wenn das vorhandene Wohngebäude seit längerer Zeit selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde.

B. Das öffentliche Bauordnungsrecht- (Anforderungen an das Grundstück
    und seine Bebauung)

Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern in den einzelnen Bundesländern mit individuellen Unterschieden geregelt. In Niedersachsen ist die Nds. Bauordnung (NBauO) das zentrale Regelwerk, in dem die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an bauliche Anlagen und Baumaßnahmen enthalten sind.

Die Bauordnung enthält neben formellen Vorschriften zu den einzelnen Verfahrenstypen auch materielle ordnungsrechtliche Regelungen, die sicherstellen sollen, dass die öffentliche Sicherheit durch die geplanten Baumaßnahen bzw. durch die baulichen Anlagen nicht gefährdet wird. Insbesondere dürfen das Leben und die Gesundheit nicht bedroht werden.

Außerdem müssen alle baulichen Anlagen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entsprechen.

Die NBauO formuliert verbindliche Vorgaben u.a. zu folgenden Themen:

  • Verfahrenstypen
  • Allgemeine Anforderungen (z.B. Standsicherheit, Brandschutz, Barrierefreiheit und Stellplätze)
  • Ausgestaltung einzelner Bauteile (z.B. Wände, Decken, Dächer, Treppen oder Fenster)
  • Grundstück und Bebauung (Grenzabstände, Einfriedungen, Zugänglichkeit)
  • für den Bau verantwortliche Personen
  • Behandlung baurechtswidriger Zustände


Ergänzend zu NBauO sind in verschiedenen Verordnungen noch detailliertere Regelungen zum Bauordnungsrecht enthalten. Zu nennen sind hier:

  • die Baulagenverordnung (Welche Unterlagen sind mit den Anträgen einzureichen?)
  • die Durchführungsverordnung zur NBauO (konkretisierte Vorgaben für bauliche Anlagen bzw. einzelnem Bauteile)

Garagen- und Stellplatzverordnung

1. Grenzabstand

Grundsätzlich muss jedes Gebäude immer einen Mindestgrenzabstand von 3 m zu allen Grenzen des Baugrundstückes einhalten. Lediglich untergeordnete Gebäudeteile, wie z.B. Eingangsüberdachungen, Hauseingangstreppen oder Balkone, dürfen den Abstand im Einzelfall bis auf maximal 2 m unterschreiten.

Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand maßgeblich nach der jeweiligen Gebäudehöhe. Als Faustformel gilt, dass der Abstand mindestens der halben Gebäudehöhe zu entsprechen hat, d.h. bei einem 8 m hohen Gebäudepunkt müssen von dort aus 4 m Grenzabstand eingehalten werden.

In Gewerbe- und Industriegebieten wurde der Grenzabstand auf ein Viertel der Gebäudehöhe reduziert. Auch hier muss jedoch ein Mindestgrenzabstand von 3 m gewahrt werden.

2. Abstand für Garagen und Abstellgebäude

Um eine rationelle Grundstücksbebauung zu ermöglichen, sieht die NbauO für Garagen und Abstellgebäude eine Unterschreitung des vorgenannten Grenzabstandes vor.

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Diese Gebäudearten dürfen ohne oder mit einem bis auf 1m verringerten Grenzabstand errichtet werden, wenn im Abstandsbereich, d.h. im 3 m breiten Bereich zur Grundstücksgrenze, die Gesamtlänge der baulichen Anlage das Maß von 9 m nicht überschreitet (die Gesamtlänge aller

Grenzbebauungen auf dem Grundstück darf insgesamt 15 m nicht überschreiten) und / oder die bauliche Anlage im Grenzabstandsbereich eine Höhe von 3 m nicht übersteigt.

Bei der Planung muss berücksichtigt werden, dass bei geneigten Dächern ohne weiteres schnell die maximale Höhe des Nebengebäudes im Grenzabstandsbereich von 3m erreicht werden kann. Für eine Ausnahme braucht man die schriftliche Zustimmung der betroffenen Grundstücksnachbarn.


3. Baulasten

Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass das jeweilige Vorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Einige rechtliche Hindernisse können durch eine sogenannte Baulast beseitigt werden. Darin können Grundstückseigentümer öffentlich- rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffendem Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen. Eine solche Baulast wird im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde eingetragen.

Landkreis Wesermarsch
Fachdienst 60 Bauen
Poggenburger Straße 15, 26919 Brake
Telefon: 04401 /927-395


Die wesentlichen Baulasten sind Baulasten zur Sicherung

  • der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbargrundstück (Abstandsbaulast)
  • der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke zu einem Baugrundstück (Vereinigungsbaulast),
  • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche (Erschließungsbaulast).


Die häufigste Art der Baulast ist die Abstandbaulast. Wird der vorgeschriebene Abstand zur Grenze des Baugrundstückes nicht eingehalten, darf ein benachbartes Grundstück für die Bemessung des Grenzabstandes dem Baugrundstück bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet werden. Die Nachbarn gestatten damit, dass die fiktive bauliche Grenze in ihr Grundstück verlegt wird. Gleichzeitig verpflichten sie sich aber auch, dass bauliche Anlagen auf ihrem Grundstück von dieser fiktiven Grenze den vorgeschriebenen Grenzabstand einhalten. Die Baulastfläche wird in einem qualifizierten Lageplan zeichnerisch vermasst dargestellt. Eine reale Grenzveränderung bzw. eine Eigentumsübertragung findet nicht statt. 

Ebenso kann beispielsweise mithilfe einer Erschließungsbaulast die Sicherung der verkehrlichen Erschließung im baurechtlichen Sinne über einen Teil eines Privatgrundstückes ermöglicht werden. Eine solche Baulast kann immer dann wichtig werden, wenn das Grundstück nicht unmittelbar an einer öffentlichen Verkehrsfläche gelegen ist. Zur Sicherung des tatsächlichen Rechts auf Ausübung des Wegerechts empfiehlt es sich aber auch eine privatrechtliche Regelung zwischen den Eigentümern in Form einer Grunddienstbarkeit.

 Bei der Erklärung einer Baulast ist zu beachten:

  • Die Baulast wird durch schriftliche Erklärung aller Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde bewirkt. Bei bestehendem Erbbaurecht haben auch Erbbauberechtigte die Erklärung mit abzugeben.
  • Die Unterschrift muss öffentlich von einer Gemeinde oder einer Vermessungsstelle nach dem Nds. Gesetz über das amtliche Vermessungswesen beglaubigt sein, wenn sie nicht vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt wird.
  • Die von der Baulastbestellung Begünstigten erhalten nach erfolgter Eintragung im Baulastenverzeichnis einen Gebührenbescheid.

Mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern der Erklärenden. Daher empfiehlt sich eine Anfrage nach bestehenden Baulasten bereits vor dem Kauf eines Grundstückes.


4. Grundstücksteilungen

Eine Grundstücksteilung ist eine dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung der Eigentümer, dass ein Grundstück oder ein Grundstücksteil von einem Grundbuch abgeschrieben und z.B. als selbständiges Grundstück auf einem neuen Grundbuchblatt angelegt werden soll.

Solche Grundstücksteilungen unterliegen bereits seit vielen Jahren nicht mehr der Genehmigungspflicht durch die Bauaufsichtsbehörde. Dennoch bleiben diejenigen, die die Teilung ihres Grundstückes veranlassen, dafür verantwortlich, dass auch nach der Teilung die baurechtlichen Bestimmungen (Insbesondere im Hinblick auf einzuhaltende Grenzabstände oder auf die gesicherte Erschließung) beachtet werden.

Im Hinblick auf diese Verantwortlichkeit empfiehlt es sich, vor einer Grundstücksteilung die Hilfestellungen der mit der Vermessung beauftragten Stellen (Katasteramt, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure) in Anspruch zu nehmen.